第338章 下面两米高
诸葛木瓜点点tou，dao：“目前整个公司一共有多少人？营业额多少，利run有多少？每月要发的工资有多少？”
年leileidao：“gen据人力资源bu及财务bu按照去年的数字统计，yang光集团目前在编职员一共三千六百五十七人，每月营业收入五亿，员工工资占去一千两万左右，扣去全bu成本之后，纯利run大约占百分之三十二，即一点六亿。”
如果按照这个数字，诸葛木瓜每年的收入在贵yang市就可达到惊人的十九亿，甚至更多。诸葛木瓜心里很是高兴，钱对于他来说只是数字而已，淡淡的dao：“yang光集团目前人平均工资是多少？”
“一千两百万除去三千六百五十七就是三千两百八十一点三七元。”就在年leilei还没反应，yang光集团财务经理在拿出计算qihe算的时候，一旁的乌rui香很快就回答诸葛木瓜的问题说dao。
诸葛木瓜lou出一个微笑，dao：“这么说来，yang光的集团的整ti工资待遇不错。”年leilei却dao：“总裁，这人均工资未必反应的是真实情况，中层guan理人员，也就是guan理中心和各个机构的经理、bu门主guan的工资占去了百分之六十五，也就是七百八十万。
而中层guan理的人数只占五百七十六人，他们人均工资达到了一万三千五百多，而剩下的三千零八十一职员平均工资只有一千三百六十多元。”诸葛木瓜点点tou，年leilei果然不愧是哈佛大学的高材生，举一反三，不由打心眼里对她刮目相看。
有如此才女相助，何愁yang光大业不成？年leilei详细、客观的对yang光集团目前的状况进行了分析报告，同时也阐述了自己对yang光集团未来的发展方向和总ti规划，而且讲得有礼有节，几乎完美。
先不评论她的方案有没有经过实战的考验，单单只是这一tao一tao的理论，就让诸葛木瓜和诸女都为之折服，她一点没辜负高天明用百万年薪的代价请回来。
薛琼和朱rui她们听了年leilei的分析和规划，她们就知daoyang光集团用不上自己插脚进行guan理协助了，有年leilei这样的人才，再加上她组建的团队，相信足以让诸葛木瓜在商业战场上游刃有余。
“总裁，你来看一下，这里有一份竞标书。”年leilei讲完了自己的分析和规划，一阵jiaoliu之后，她很快就转入到工作的角色中，她从旁边的文书中取出一份文件递给了诸葛木瓜。
年leileidao：“这是下午就要开始的政府投标会，主要是政府想盘活市中心的烂尾楼，我们yang光集团已经报名参加的竞标。”诸葛木瓜也听高天明说过这件事情，今天上班最重要的一件事情也是去参加这个投标会。
每一个参与投标的单位都向拍卖行押了两千万zuo保证金，由此可见政府非常的看中这一次竞标。“我想听一下你的分析。”诸葛木瓜对着年leilei说dao。
年leilei点点tou，dao：“这一次政府拍卖的烂尾楼一共是五个，每一个都是单独拍售，最高的一个起拍价格是一点五亿，是位于市中心中山路上的四十八层烂尾楼，总建筑面积是十二万平方米，最低的是江岸的三十二层烂尾楼建筑，起拍是五千万，建筑面积是十万平方米，另外三个盘，一个是在城东商业中心的国际广场附近，三十七层，建筑面积八万六千平方米，起拍价格是六千万。
江岸附近的翠湖边二十八层建筑，建筑面积十六万平方米，起拍价格一点二亿，还有一个就是靠近火车站附近的烂尾楼，楼高二十层，建筑面积六万七千平方米，起拍价格六千万。
这五个楼盘我都看过，最ju商业投资价值的应该江岸那两栋烂尾楼，如果我们能以总资金两亿以下拍得，加上需偿还的债权两亿三千万，一共是四亿三千万的投资，后面改建装修的成本控制在七千万，成本总ti控制在五亿以内，我就能确保这两栋楼可以纯赚两亿以上。”
乌rui香一旁dao：“按照你的算法，两栋烂尾楼面积加起来是二十六万平方米，如果是投资五亿，每平方米的成本就是一千九百多元，扣除销售提成和推广的费用，每平方米的成本会达到两千两百元左右，如果要想创造两亿以上的利run，那就需要卖三千元一平米的价格。”
武媚琴一旁点tou的补充dao：“三千元的价格，如果是市中心的商业写字楼，的确是很便宜，目前贵yang市的平均楼价就是三千元左右，但是考虑到岸边不是繁华的地段，如果用来zuo写字楼，只怕很难卖得出，就像我们投资的国际商贸大厦一样。
资金会被牢tao在里面，因此你这数字上的分析看上去很美，就是不知dao什么时候能收回我们的投资？”诸葛木瓜点点tou，dao：“天明，你觉得呢？”
高天明dao：“总裁，我赞同武总的看法，如果是投资写字楼，我建议竞拍市中心中山路上的烂尾楼，那里的价格可以卖到五千甚至更高，那可以产生六亿的营业额，如果我们是两亿拿下，加上债权一亿，再加上装修销售推广成本一亿，纯利run两亿不成问题。”
＊＊＊诸葛木瓜微笑的dao：“可是我们国际商贸大厦地chu1整个城市的中心，jiao通方便，公司云集，我们这里才卖五千一平方米。
而且还是全新五星级的写字楼，大家都知dao，我们卖了五年的项目，现在还有五万平方米的空置楼层，你说我们拿什么让人们去买中山路那一栋沉睡了十年的烂尾楼zuo办公楼？”“这个…”
高天明不说话。年leileidao：“我建议公司不要投标中山路的烂尾楼，因为即使我们能卖完它，也会是三年以后的事情，三年对于房地产投资来说不算chang。
可是对于我们公司想继续保持高投资高产出的话，会出现资金链掉链子的危险。”武媚琴dao：“年总，你让公司投资江岸那两栋烂尾楼，岂不是存在更大的危险？
虽然说三千一平米的价格很有竞争力，可是相比三千五到四千八的中央区域，他也是一点优势都不存在的。你说的那两栋烂尾楼能在什么时候收回投资成本？”
年leilei显得很有自信的dao：“一年，只需要一年的时间就可以纯赚两亿。”武媚琴觉得不可能的说dao：“这…这怎么可能？要知dao之前富皇投资的房地产，最快也是三年才产生利run的。”
年leileidao：“新建的房地产项目设计土地竞标、项目设立、审批，搬迁原住hu、规划，直至建设、销售，这都需要时间。烂尾楼重建不一样，只要我们资金到位，完全可以一边装修一边销售。
我的计划是在装修重建完成的时候，销售至少完成百分之八十以上。”高天明觉得有点不可思议的dao：“你就这么有把握？”
诸葛木瓜思想了一下，淡淡的dao：“年总，你让我猜一下，你是不是计划把那两栋烂尾楼建成住宅楼？”年leilei点tou的dao：“总裁，你说得不错，目前商业写字楼的均价已经是五千元一平米。
但是很多房地产商为了追求高利run高产出，还在不断的筹建，远远超出了贵yang市对于商业铺面和写字楼的需求，是明显的供大于求，严重饱和状态，但是住宅楼就不一样，住宅目前的平均价格是三千。
但是这已经包括的郊区和周边县城的价格，如果但是以五大城区住宅均价来算，已经达到三千八百元一平米，岸边这两栋烂尾楼chu1于市中心，而且都有江景景观，另外还有翠湖生态景观。
这样地段的住宅已经是四千五以上的价格，大大超出了普通写字楼的价格，考虑到是烂尾楼的原因，我们的价格只能在三千多一点，但是足以让我们产生两亿的利run。”
高天明dao：“年总，我还有一个问题，如果我们把烂尾楼建成住宅，那这样的大宅，少说四五十万一tao，按照这样的价格，完全可以购买新建很好的房子了。
考虑到现在购买房子的大多是投资买房，烂尾楼本shen就不ju备投资的价值，试想，谁会投资购买一tao十年的烂尾楼住宅？
因此投资这样的烂尾楼，同样不可避免被牢tao资金的可能。”年leilei冷静的分析dao：“所以下面就是我阐述的一个重点，为什么要投资岸边的烂尾楼，我是经过对比和考虑的，首先我想明确一点。
我投资这两栋烂尾楼并不是为了给炒房投资用的，我是实实在在想给这个城市购房一族提供一次购房的机会，我建议这两栋烂尾楼集中筹建小hu型，hu型建筑面积以七十平方米以下的为主，而且四十多平方米的hu型占百分之六十以上。”
一旁沉默已久的村娅楠一听，不无担心的dao：“四十平米的hu型？那不是单间嘛？除开公摊百分之十五，真正能实用面积没有多少了？这样连厨房客厅都没有的房子，会有人买吗？”
年leileidao：“我考察过这两栋烂尾楼，因为当初的规划是写字楼，因此楼层非常高，高度在四米五和四点八米不等，非常适合建开放式跃层。”高天明dao：“开放式跃层？是不是楼中楼那zhong？”
年leileidao：“严格意义上不算是楼中楼，只不过是将一层楼建成两层的使用空间，底下是厨房、浴室、客厅，隔层则是睡房，我考察过日本的楼房，他们很多都是采用这样的建筑方法节省资源，除开客厅的空间保持高度，其它地方的空间一分为二，下面两米高，上面楼房是一米五，虽然有点矮，但是考虑到实用和休息，因此非常合适了，四十平米的房子可以开两个房间，每个十多平方米，我们替购房者算过一笔帐，他们只需花建筑面积的钱，就可以买到双倍的实用面积，四十平方米的面积变成了六七十平方。
诸葛木瓜点点tou，dao：“目前整个公司一共有多少人？营业额多少，利run有多少？每月要发的工资有多少？”
年leileidao：“gen据人力资源bu及财务bu按照去年的数字统计，yang光集团目前在编职员一共三千六百五十七人，每月营业收入五亿，员工工资占去一千两万左右，扣去全bu成本之后，纯利run大约占百分之三十二，即一点六亿。”
如果按照这个数字，诸葛木瓜每年的收入在贵yang市就可达到惊人的十九亿，甚至更多。诸葛木瓜心里很是高兴，钱对于他来说只是数字而已，淡淡的dao：“yang光集团目前人平均工资是多少？”
“一千两百万除去三千六百五十七就是三千两百八十一点三七元。”就在年leilei还没反应，yang光集团财务经理在拿出计算qihe算的时候，一旁的乌rui香很快就回答诸葛木瓜的问题说dao。
诸葛木瓜lou出一个微笑，dao：“这么说来，yang光的集团的整ti工资待遇不错。”年leilei却dao：“总裁，这人均工资未必反应的是真实情况，中层guan理人员，也就是guan理中心和各个机构的经理、bu门主guan的工资占去了百分之六十五，也就是七百八十万。
而中层guan理的人数只占五百七十六人，他们人均工资达到了一万三千五百多，而剩下的三千零八十一职员平均工资只有一千三百六十多元。”诸葛木瓜点点tou，年leilei果然不愧是哈佛大学的高材生，举一反三，不由打心眼里对她刮目相看。
有如此才女相助，何愁yang光大业不成？年leilei详细、客观的对yang光集团目前的状况进行了分析报告，同时也阐述了自己对yang光集团未来的发展方向和总ti规划，而且讲得有礼有节，几乎完美。
先不评论她的方案有没有经过实战的考验，单单只是这一tao一tao的理论，就让诸葛木瓜和诸女都为之折服，她一点没辜负高天明用百万年薪的代价请回来。
薛琼和朱rui她们听了年leilei的分析和规划，她们就知daoyang光集团用不上自己插脚进行guan理协助了，有年leilei这样的人才，再加上她组建的团队，相信足以让诸葛木瓜在商业战场上游刃有余。
“总裁，你来看一下，这里有一份竞标书。”年leilei讲完了自己的分析和规划，一阵jiaoliu之后，她很快就转入到工作的角色中，她从旁边的文书中取出一份文件递给了诸葛木瓜。
年leileidao：“这是下午就要开始的政府投标会，主要是政府想盘活市中心的烂尾楼，我们yang光集团已经报名参加的竞标。”诸葛木瓜也听高天明说过这件事情，今天上班最重要的一件事情也是去参加这个投标会。
每一个参与投标的单位都向拍卖行押了两千万zuo保证金，由此可见政府非常的看中这一次竞标。“我想听一下你的分析。”诸葛木瓜对着年leilei说dao。
年leilei点点tou，dao：“这一次政府拍卖的烂尾楼一共是五个，每一个都是单独拍售，最高的一个起拍价格是一点五亿，是位于市中心中山路上的四十八层烂尾楼，总建筑面积是十二万平方米，最低的是江岸的三十二层烂尾楼建筑，起拍是五千万，建筑面积是十万平方米，另外三个盘，一个是在城东商业中心的国际广场附近，三十七层，建筑面积八万六千平方米，起拍价格是六千万。
江岸附近的翠湖边二十八层建筑，建筑面积十六万平方米，起拍价格一点二亿，还有一个就是靠近火车站附近的烂尾楼，楼高二十层，建筑面积六万七千平方米，起拍价格六千万。
这五个楼盘我都看过，最ju商业投资价值的应该江岸那两栋烂尾楼，如果我们能以总资金两亿以下拍得，加上需偿还的债权两亿三千万，一共是四亿三千万的投资，后面改建装修的成本控制在七千万，成本总ti控制在五亿以内，我就能确保这两栋楼可以纯赚两亿以上。”
乌rui香一旁dao：“按照你的算法，两栋烂尾楼面积加起来是二十六万平方米，如果是投资五亿，每平方米的成本就是一千九百多元，扣除销售提成和推广的费用，每平方米的成本会达到两千两百元左右，如果要想创造两亿以上的利run，那就需要卖三千元一平米的价格。”
武媚琴一旁点tou的补充dao：“三千元的价格，如果是市中心的商业写字楼，的确是很便宜，目前贵yang市的平均楼价就是三千元左右，但是考虑到岸边不是繁华的地段，如果用来zuo写字楼，只怕很难卖得出，就像我们投资的国际商贸大厦一样。
资金会被牢tao在里面，因此你这数字上的分析看上去很美，就是不知dao什么时候能收回我们的投资？”诸葛木瓜点点tou，dao：“天明，你觉得呢？”
高天明dao：“总裁，我赞同武总的看法，如果是投资写字楼，我建议竞拍市中心中山路上的烂尾楼，那里的价格可以卖到五千甚至更高，那可以产生六亿的营业额，如果我们是两亿拿下，加上债权一亿，再加上装修销售推广成本一亿，纯利run两亿不成问题。”
＊＊＊诸葛木瓜微笑的dao：“可是我们国际商贸大厦地chu1整个城市的中心，jiao通方便，公司云集，我们这里才卖五千一平方米。
而且还是全新五星级的写字楼，大家都知dao，我们卖了五年的项目，现在还有五万平方米的空置楼层，你说我们拿什么让人们去买中山路那一栋沉睡了十年的烂尾楼zuo办公楼？”“这个…”
高天明不说话。年leileidao：“我建议公司不要投标中山路的烂尾楼，因为即使我们能卖完它，也会是三年以后的事情，三年对于房地产投资来说不算chang。
可是对于我们公司想继续保持高投资高产出的话，会出现资金链掉链子的危险。”武媚琴dao：“年总，你让公司投资江岸那两栋烂尾楼，岂不是存在更大的危险？
虽然说三千一平米的价格很有竞争力，可是相比三千五到四千八的中央区域，他也是一点优势都不存在的。你说的那两栋烂尾楼能在什么时候收回投资成本？”
年leilei显得很有自信的dao：“一年，只需要一年的时间就可以纯赚两亿。”武媚琴觉得不可能的说dao：“这…这怎么可能？要知dao之前富皇投资的房地产，最快也是三年才产生利run的。”
年leileidao：“新建的房地产项目设计土地竞标、项目设立、审批，搬迁原住hu、规划，直至建设、销售，这都需要时间。烂尾楼重建不一样，只要我们资金到位，完全可以一边装修一边销售。
我的计划是在装修重建完成的时候，销售至少完成百分之八十以上。”高天明觉得有点不可思议的dao：“你就这么有把握？”
诸葛木瓜思想了一下，淡淡的dao：“年总，你让我猜一下，你是不是计划把那两栋烂尾楼建成住宅楼？”年leilei点tou的dao：“总裁，你说得不错，目前商业写字楼的均价已经是五千元一平米。
但是很多房地产商为了追求高利run高产出，还在不断的筹建，远远超出了贵yang市对于商业铺面和写字楼的需求，是明显的供大于求，严重饱和状态，但是住宅楼就不一样，住宅目前的平均价格是三千。
但是这已经包括的郊区和周边县城的价格，如果但是以五大城区住宅均价来算，已经达到三千八百元一平米，岸边这两栋烂尾楼chu1于市中心，而且都有江景景观，另外还有翠湖生态景观。
这样地段的住宅已经是四千五以上的价格，大大超出了普通写字楼的价格，考虑到是烂尾楼的原因，我们的价格只能在三千多一点，但是足以让我们产生两亿的利run。”
高天明dao：“年总，我还有一个问题，如果我们把烂尾楼建成住宅，那这样的大宅，少说四五十万一tao，按照这样的价格，完全可以购买新建很好的房子了。
考虑到现在购买房子的大多是投资买房，烂尾楼本shen就不ju备投资的价值，试想，谁会投资购买一tao十年的烂尾楼住宅？
因此投资这样的烂尾楼，同样不可避免被牢tao资金的可能。”年leilei冷静的分析dao：“所以下面就是我阐述的一个重点，为什么要投资岸边的烂尾楼，我是经过对比和考虑的，首先我想明确一点。
我投资这两栋烂尾楼并不是为了给炒房投资用的，我是实实在在想给这个城市购房一族提供一次购房的机会，我建议这两栋烂尾楼集中筹建小hu型，hu型建筑面积以七十平方米以下的为主，而且四十多平方米的hu型占百分之六十以上。”
一旁沉默已久的村娅楠一听，不无担心的dao：“四十平米的hu型？那不是单间嘛？除开公摊百分之十五，真正能实用面积没有多少了？这样连厨房客厅都没有的房子，会有人买吗？”
年leileidao：“我考察过这两栋烂尾楼，因为当初的规划是写字楼，因此楼层非常高，高度在四米五和四点八米不等，非常适合建开放式跃层。”高天明dao：“开放式跃层？是不是楼中楼那zhong？”
年leileidao：“严格意义上不算是楼中楼，只不过是将一层楼建成两层的使用空间，底下是厨房、浴室、客厅，隔层则是睡房，我考察过日本的楼房，他们很多都是采用这样的建筑方法节省资源，除开客厅的空间保持高度，其它地方的空间一分为二，下面两米高，上面楼房是一米五，虽然有点矮，但是考虑到实用和休息，因此非常合适了，四十平米的房子可以开两个房间，每个十多平方米，我们替购房者算过一笔帐，他们只需花建筑面积的钱，就可以买到双倍的实用面积，四十平方米的面积变成了六七十平方。